在傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，廠房往往以租賃或整體轉(zhuǎn)讓為主，其流通性與靈活性遠(yuǎn)不及住宅商品房。廣東省江門市近年來大膽探索，推出了一種創(chuàng)新模式——將商品廠房像商品房一樣進(jìn)行分割銷售、按揭購買和產(chǎn)權(quán)登記，為中小企業(yè)解決了“用地難、建設(shè)慢、資金緊”的痛點(diǎn)，也為工業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展開辟了新路徑。

江門的具體做法，核心在于政策創(chuàng)新與流程再造。在土地供應(yīng)和規(guī)劃階段，政府明確了可用于分割銷售的工業(yè)用地類型和比例，并制定了詳細(xì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)分割方案。開發(fā)商在獲得此類土地后，建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房不再是單一的整體，而是被設(shè)計成可以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單元，每個單元都擁有獨(dú)立的不動產(chǎn)權(quán)證書，類似于商品房的“房產(chǎn)證”。

在銷售環(huán)節(jié)，符合條件的工業(yè)企業(yè)或個人可以像購買商品房一樣，購買其中一個或多個產(chǎn)權(quán)單元。購買者不僅可以獲得完全產(chǎn)權(quán)，還能享受銀行的按揭貸款服務(wù)，大大降低了企業(yè)的初始投資門檻。這種“按揭買廠房”的模式，讓中小企業(yè)能夠?qū)氋F的現(xiàn)金流更多地投入到設(shè)備采購和技術(shù)研發(fā)中。

在產(chǎn)權(quán)登記和管理上，江門市自然資源等部門建立了配套的登記系統(tǒng)，確保每一個分割銷售的廠房單元都能獨(dú)立辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》，產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確。這使得廠房后續(xù)的轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等行為變得合法、便捷，資產(chǎn)流動性顯著增強(qiáng)。

這一模式的推出，產(chǎn)生了多重積極效應(yīng)。對于中小企業(yè)而言，它提供了穩(wěn)定、自有且負(fù)擔(dān)得起的生產(chǎn)空間，增強(qiáng)了企業(yè)扎根發(fā)展的信心。對于地方政府而言，它提高了工業(yè)用地的集約利用效率，加快了產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商和投產(chǎn)速度，形成了“引進(jìn)-建設(shè)-投產(chǎn)-貢獻(xiàn)”的良性循環(huán)。對于整個工業(yè)地產(chǎn)市場而言，它引入了一種更靈活、更市場化的資源配置方式。

這種模式也伴隨著挑戰(zhàn)，例如如何防止工業(yè)地產(chǎn)“房地產(chǎn)化”炒作、如何確保購買方確實(shí)是實(shí)體制造企業(yè)、以及后續(xù)的物業(yè)管理與產(chǎn)業(yè)協(xié)同問題等。江門市在實(shí)踐過程中，也通過設(shè)定購買主體資格、限制最短持有年限、規(guī)定產(chǎn)業(yè)類型等配套措施進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

江門將商品廠房“商品房化”銷售的探索，是深化要素市場化配置改革的一次生動實(shí)踐。它打破了工業(yè)地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的壁壘，讓廠房真正成為一種可靈活交易的市場要素，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定制造業(yè)根基提供了創(chuàng)新的空間保障方案。這一做法，也為其他面臨類似困境的工業(yè)城市提供了有價值的參考。隨著政策的不斷完善和市場的持續(xù)檢驗(yàn)，這種模式有望在更廣范圍內(nèi)，以更成熟的方式服務(wù)于制造業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。